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幸运儿潘石屹
来源：商业人物

作者：赵一川

潘石屹已经至少半年没发微博。

他设置了半年可见，主页空空如也。一个1874万粉丝的微博大V，就这么淡出了外界视线。

无论商场还是网络上，现在潘石屹的动静都很少。去年他辞去SOHO中国董事长的职务，声称要专注于艺术和慈善事业，从那之后他们夫妇就越发沉寂。

艺术和慈善真是个筐，啥都能往里装。

作为国内第一批搞房地产的企业家，潘石屹已经远离行业中心。看看同样是做商业地产的万达，如今仍是不折不扣的顶流，王健林刚解除一场上市对赌危机，万达的故事暂告一段落，相比之下SOHO中国都快被忘了。

潘石屹会感到落寞吗？

这两年，房企违约暴雷是个流行趋势，从头部到区域性公司，名字能列一大串。这些房企债台高筑、资金流告急，于是要么抛售资产回血，要么和投资人谈判寻求债务展期，原来风光的房地产老板们，个个灰头土脸。

其实SOHO中国也遭遇了这些问题，只是关注度不高。去年3月，潘石屹曾宣布以七折价格出售几万平米的物业，收入将全部用于降负债。当时潘表示，公司有部分债务将到期，需要卖资产渡过难关。他还承认，房地产行业得不到金融机构的支持，业内公司普遍都困难。

为了刺激员工卖房，潘石屹把提成比例提到了4%，而据说商写物业的交易佣金通常是1%。他这也算是割肉了。

SOHO中国卖的这批房源，基本都是该公司剩余不多的散售项目，而位于北京和上海的八个主要自持项目，并不涉及。现在打开SOHO中国的官网，上面还赫然罗列着京沪两地的所有二十多个项目，但不知道的是，它们如今是否还完全属于潘石屹。

潘石屹做商业地产的逻辑，经历过明显变化。他之所以有“包租公”的绰号，也与此有关。

自1995年和妻子创办SOHO中国后，潘石屹走上地产大亨之路。那个阶段SOHO中国的策略，是在北京和上海建造前卫的高端写字楼，然后把这些楼分割出售，这在当时是个创新。这些初代商业地产的网红项目，让潘氏夫妇大获成功，而从他们手中买房子的，多是财大气粗的煤老板。那段粗粝又躁动的年月，把潘石屹推到了顶点。

SOHO中国最风光是在2012年，那年净利润突破百亿，但潘石屹还是做了个决定——从出售转向自持，靠收租金来过日子。

促使他改变的理由有几个，一个是北京和上海的租赁行情看涨，而住宅销售速度放缓，另一个是地方政府限制商业物业散售及较高的税费，还有就是煤老板们没钱了。于是潘石屹觉得，此前的散售模式落后了，SOHO中国不得不转型。

从此他当上了包租公，租赁业务的营收占比逐年升高，2021年之后几乎成了SOHO中国的全部收入来源。

这个决定算不算英明，在两可之间。一方面，从2012年之后，SOHO中国的业绩再没能高光，曾经不如它的龙湖和融创等小弟，纷纷超过它成了千亿巨头。至少在体量上，SOHO中国远远落伍。也许除了一个空洞的大佬头衔，潘石屹丢掉了他的影响力。但另一方面，没有参与到房地产高速扩张的SOHO中国，持续保持了较低的负债率。潘石屹貌似很专一，也没搞什么多元化，过去同行吃肉他看着，现在同行暴雷他在岸上。

同样是做商业地产，万达的业务盘子就铺的很大，现在砍的砍卖的卖，经营万达广场成了最核心的业务。某种程度上，王健林终于也要靠吃租金度日，潘石屹恐怕得邪魅一笑了。

过去几年，声量渐小的潘石屹，最被外界讨论的一个点就是跑路传闻。SOHO中国不停出售资产，尽管潘石屹一度遮遮掩掩，还是在2021年爆出了与黑石的交易案。按照当时的披露，黑石将斥资约117亿人民币拿下SOHO中国的控股权，潘氏夫妇借此套现出局，是个完美的计划。无奈交易最后被叫停，潘石屹的愿望就此破灭。

去年9月，潘石屹夫妇分别辞去董事会主席和CEO的职务，动机不详。他们把担子交给跟随多年的老部下，不过控股权还是留在了手里。现在的SOHO中国，对潘石屹来说，俨然一副既出不掉又不打算费心经营的感觉。

干了三十年的地产生意，他应该是意兴阑珊了。

做生意永远不变的规律，就是低价进货，高价卖货。潘石屹也是如此，他说过SOHO中国永远在判断什么是价位低的时候，什么是价位高的时候。然后从中赚取差价。2012年以前的散售经营阶段，SOHO中国就很擅长盘下烂尾楼盘，重新包装之后高价出手。转型到租赁业务之后，他也早早就表示，房地产行业的上涨空间没了，“拿地—开发—销售”的商业模式不能持续，因此SOHO中国不会再靠拿地建房赚钱。

SOHO中国没走上高周转、高杠杆和高负债这条路，从后来的情形看，潘石屹是有点幸运的。

总的来说，潘是个很精明的商人。从早年逃顶海南房地产泡沫、到进京开始做商业地产，再到从地产狂热中转型，他能看到一些先机，并且懂得趋利避害，保证利益最大化。现在一些诟病乃至人身攻击的话，是很容易说的，但在潘石屹当时所处的商业气候里，SOHO中国的前卫设计和理念确曾风靡一时，又比如他对共享办公的尝试，也比如今破产的WeWork要早的多。毫无疑问，他错过了一些机会，也保留了很大的自由，与现在许多爆雷的同行相比，他是过的比较滋润的。

潘石屹的成功，是顺应了一个商业周期的结果，他现在要去搞“艺术和慈善”，可能有商业上落寞的因素，也或许是真的不想玩了。上个月，一家港股上市的白酒企业准备买断北京银河SOHO的一些楼层，这些资产不知什么时候已被潘石屹出手，流入了市场。银河SOHO曾是北京的地标性建筑之一，也是潘石屹的非卖品之一，但看来只要价格合适，包租公没什么是不能卖的。

这形势，谁还不追求个落袋为安呢。