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原创 房价腰斩，集体断供！这个地方该抄底还是逃离？
作者：二鸣 来源：功夫财经

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同是环一线，差异却很大

今天这篇文章，我们主要说一下环一线城市中差距 大的两个城市东莞和燕郊。

目前，今年房地产的热度几乎被珠三角城市包揽。深圳不用说了，一线城市自带光环。而隔壁的东莞作为环一线城市，也承包了很高的热度。

房价上涨太猛，让东莞楼市不到半年时间，就登上了舞台中心。而东莞7月开始逐渐收紧调控，也被视为整个楼市调控转向的信号。

著名的环一线城市燕郊，则是另外一种景象。

从 近的数据看，这半年燕郊的房价也确实涨了，只不过幅度太过微弱，与去年同期相比，房价还是处于下跌的状态。热点词汇还大多集中在“腰斩”，“抛售”等等。

要知道，2016年燕郊的平均房价就已经突破3万，一些热点楼盘均价甚至突破4万，超过不少北京远郊的房价，也因此，燕郊曾经吸引来自全国的炒房客，一时风光无二。

只可惜2017年出台调控政策后，燕郊房价就开始一路下滑，与 高时相比，下降了一半还要多，而且至今还没有抬头的趋势。

同为环一线城市，东莞和燕郊的差距为什么这么大呢？房价已经多年不涨的燕郊还有投资价值吗？

02

东莞这轮行情，主要靠自身的实力

我们先来看东莞的情况。

虽然7月东莞收紧了楼市调控，但是从数据来看，东莞的房价依然还在快速上涨。

东莞乐居数据显示，东莞7月新房网签6923套，同比去年大幅增加56%。新房网签均价22892元/㎡，同比去年上涨18%。

东莞房价上涨早就不是什么新鲜事了，从3月疫情影响基本结束开始，东莞楼市的热度就一个月比一个月高。

在6月，东莞楼市来到了 高峰，新房网签面积达到83万平方米，创下2016年底以来的新高，同比大增5成，环比大增近6成，成交量连续4个月环比增长，房价也在平稳上升。

而隔壁深圳楼市的热度，比东莞还要猛。因此有人说，东莞今年楼市大涨，是靠深圳拉动的。我不否认这个观点，但是东莞这一轮行情，靠的更多是自身的实力。

为了研究东莞的置业客户分布情况，我特意找来一份中原地产发布的《粤港澳大湾区购房客户研究》。

从调研结果来看，深圳客户在深圳本地购房的占比 高，达到48%。除了深圳之外，深圳客户购房 多的城市是惠州，达到38%，其次才是东莞。从这点就能看出，东莞这这一轮行情，更多是本地居民拉动的。

当然为了找到东莞楼市的根本，我们还要换个角度来看问题。

房地产的发展是要和城市经济发展相互促进的，所以房价不能太高，也不能太低。一个适度发展的房地产市场，其实是可以托住一个地方的经济的。

比如杭州，土地收入已经连续三年排在全国 ，但是这并没有拖累杭州实体经济的发展，反而加快了基础设施的配套建设。

东莞是一个外向型经济城市，这次疫情，对东莞的外贸行业是很严重的打击。

国家统计局的数据显示，2020年1至5月，东莞的投资、消费和出口同比分别为0.5%，-15.7%，-14.8%，东莞的经济走势整体弱于全国平均水平。

于是上半年东莞开始加快推地节奏，创下历年同期 高纪录，尤其是商住用地供应井喷，上半年供应25宗，约137.8万平方米，同比大幅增加194%， 终成交23宗，约126.9万平方米，同比大增307%。

2020年上半年，东莞的土地成交总金额高达444亿元，同比上涨173%。同时，东莞的投资数据也是三驾马车中唯一正增长的。

从需求端来看，东莞楼市 大的不同来自于别墅成交的增加。2020年1至6月，东莞别墅市场已经连续4个月成交环比增加。当然购买别墅产品更多是富人们为了抗通胀的需求，但是也能看出东莞有钱人真多。

在外贸受阻的情况下，房地产成为托起东莞经济的主要力量。

同为环一线城市的燕郊，在这方面的能力就差太多了。

03

燕郊自身基本面薄弱

燕郊的城市基本面决定了当地房价，从数据上看，燕郊今年上半年的房价还是涨了一些的。

除了1-2月房价出现下跌，从3月开始，燕郊的房价也是在逐渐平稳回升，只不过涨幅太弱了一些。