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楼市放出多年未见大招，房价是跌是涨？

靴子终于落地。

8月31日下午8时许，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布最新通知，调整优化住房信贷政策，其中，首套住房商贷最低首付款不低于20%，二套住房商贷最低首付款不低于30%。

本次降低首付的力度可谓多年未有；此外，房贷利率也将进行较大力度的优化调整，包括降低存量房贷利率。

这一政策组合拳可谓掷地有声，本次出台楼市新政，有何深意？楼市会迎来什么变化？

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中主要有四条内容。

第一条是对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

这一新政即为首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，这一政策曾出台过，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房贷政策在全国层面长期执行，部分城市有所加码，二套房首付比例要求更高。

以一套总价200万元的房子为例，此前首套房首付需要60万元，而按照最新政策，首付只需要40万元，首付资金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80万，部分城市需要120万元，而如今只需要60万，购房门槛大为降低。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，从首付比例来看，不论是首套房还是二套房，其最低首付比例几乎已经降至历史下限，这将能显著降低购房门槛，凸显了政策面保刚需、促改善、稳市场的用意。

第二条是首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

即首套房利率政策不变，目前五年期以上LPR为4.2%，部分城市执行的是下调20个基点、再优惠15个左右基点的政策，其房贷利率为3.85%甚至更低，比如郑州、福州的首套房贷利率已调至3.7%左右。

而对于二套房贷款利率，此前多个城市执行的是上调50—90个基点，实际二套房贷利率为4.7—5.1%，根据此次最新政策，二套房上浮基点不低于20个基点即可，这无疑赋予了下调二套房贷利率上浮基点的空间。

第三、四条规定，中国人民银行、金融监管总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地调控要求，自主确定各城市首套和二套住房商贷最低首付款比例和利率下限；各大银行业金融机构应据此首付比例和利率下限，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点在于，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限——即不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商贷最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

曹晶晶表示，此次金融监管部门打开了首付比例和利率下调的空间，根据目前的市场形势和金融监管部门的这一要求，首套房首付20%、二套房首付30%的新政将会逐步落地，二套房贷利率也将下调，尤其是由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平等，从政策调整力度看，本次楼市新政具有较高的含金量。
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楼市会怎样走？

邹琳华表示，为了及时有效应对周期性、结构性供大于求带来的市场冲击，以及防范可能由此触发的经济风险，同时支持刚性和改善性住房需求，可采取调整优化措施。

为此，他建议，一是及时撤销对于住房需求不合时宜的管控限制。这些限制措施包括限购、限贷、限售、限价、限非普住宅等。这些限制措施大都是基于住房短缺、投资投机动力强大的市场背景所制订，既然房地产市场供求形势已经发生了重大变化，住房已经不再供不应求，甚至还出现了销售困难，住房投资投机者也不再涌入住房市场，这些限制政策显然已经不合时宜。此外，这些限制性政策还限制了居民刚性和改善性住房需求的释放，妨碍了市场信心的恢复，所以应该及时全面调整。

二是大幅降低购房贷款利率。从当前的信贷市场供求看，无抵押的消费贷利率已经降至3.26%左右，且对这类资金的市场需求仍不足。参照无抵押消费贷利率的供求状况，目前的房贷利率水平还需要大幅降低，才可能会对市场信心恢复有一定作用。

从这一角度看，楼市政策仍有调整空间。

2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，“认房不认贷”政策终于要走向落地。

8月30日，一线城市中的广州与深圳已经在同一天出台规定落实“认房不认贷政策”。

邹琳华表示，“认房不认贷”可以释放部分购房需求，对市场信心有一定的提振作用。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自2023年9月25日起，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，对于符合条件的存量住房贷款，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定。

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平表示，降低存量房贷利率可以减轻购房者的利息负担，对于刺激消费、推动房地产市场复苏会有积极作用。

曹晶晶表示，整体来看，8月底房地产政策优化节奏加快，多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。

郁亮认为，“楼市的确有前所未有的压力”，但是，政策正在发力，并且对“盘活存量项目”等对行业中长期有重大影响的方面都有提出要求，是一种对行业的鼓舞。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉中国新闻周刊，楼市跟着人口走，作为人口基数大、新增人口多的一二线城市，其市场仍有一定的发展潜力。

在郁亮看来，目前我国城镇化率65%，这个数字如果预计达到70%，保守估计全国每年应该有10亿-12亿平方米的新开工数才是合理水平，目前是超跌了。房地产行业能回到健康的水平，过程中会有曲折和波浪。

作者：刘德炳

责任编辑：廖泽宇 UN962